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潘祥胜与观点对话大树下要走自己的路

2020-01-25 05:05:57来源:励志吧0次阅读

  潘祥胜与观点对话:大树下要走自己的路

  “你别跟我谈,我也不需要你的钱。”

  矛盾、冲突......如果这是影视剧的剪辑,这句话无疑是预告片中最吸引人的点。很惋惜,商业场并不是黄金时间播出的肥皂剧,不需要那么多刻意放大的冲突,不需要那么多刻意解读的话语。

  “你别跟我谈,我也不需要你(资本方)的钱,我自己一步一个脚印先走几年,等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后,我们再斟酌怎么去走。”当提到与资本市场之间的接触时,上海海容投资有限公司董事长潘祥胜这样跟我们说。

  一段时间以来,好几个在资本市场小有名气的朋友找到潘祥胜,打算往海容旗下主打品牌“大树下”注入资金,但是潘祥胜均以一样的话语拒绝了对方。

  随着政策的不断收紧、金融的严监管和去杠杆的延续推动,房地产行业的融资环境产生了天翻地覆的变化。在各路企业急于寻求融资新出路的时候,大树下却谢绝了大好的融资机会。

  潘祥胜进一步提到:“名列前茅,我们不是互联产业;第2,我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果按照投资方的要求去做,我们做出来的产品就会粗制滥造,较好的发展结果就没办法控制。”

  依照他的解释,写字楼细分市场现在越来越精细化,不能完全套用一个标准的形式去经营,否则只能走向穷途末路。

  “我做这个企业的想法,还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。”关于大树下,可以从它的名字说起。

  “大树下”的发轫

  “大树下”这个名字,源于新媒体创意产业园区里的两颗大树。

  项目前期,潘祥胜和他的团队买下了两棵大树,并运到园区种下:“我们出那里1站,然后灵感就产生了。”

  “关于这个品牌的名字,我们头脑风暴了大概半年。”潘祥胜告诉我们,全部团队想了很多名字,但都不能完整的诠释团队对全部品牌的理解,要末是能够贴切地反应企业目标和理念,但是不够亲和,不够有穿透力;要么是很文艺,很有韵味,但是又感觉不能完全代表公司的形象。

  潘祥胜补充道,取名“大树下”,寓意也是很深入,希望公司能够为客户提供一个空间,一个支撑,一个庇护场所。

  名字对一家企业而言,重要性不言而喻,很多名字在当下文化潮流的带动下,显得很新颖,很时尚,但是可能过几年就不合适了。潘祥胜对此也表示耽忧,在企业的名字出来以后,他还进行了一些市场调研:“我们当时还希望这个名字能够伴随着企业一直走下去,能够经得住时间的考验。”

  或许是做酒店业出身,潘祥胜对待任何事情都相当严谨,除对品牌名字进行调研以外,对大树下所涉及的每个项目都表现出极其谨慎的态度。

  大树下所做的创意园区项目,实际上属于旧改项目,且范围一般不会超过三万平方米。潘祥胜解释道,一般情况下,大树下不会拿太大的项目,由于项目都是租过来的,有一定的租金成本。并且,租得的项目还要经过一定时间的建造和改造才能正式投入运营。

  此次和潘祥胜的对话,相约在上海闵行区的大树下新媒体创意产业园进行。据潘祥胜介绍:“走进来的这条路是条巷子,而且不是直巷子,七拐八拐,我们来看这个物业的时候,这条巷子坑坑洼洼的,1下雨到处都是水,这条路都是我们修的,路边的绿化也是我们栽的。”

  据说,这个创意园起初是个汽车修理厂,大树下在2014年年底拿下,经过半年的改造和半年的招商,在2015年12月正式投入运营,目前已经满租。

  实际上,按照正常的周期,招商并不需要半年时间,改造三个月就足够了,但因为大树下在客户的挑选方面比较严格,所以花了大量的时间。

  潘祥胜表示:“和我们产业园定位不相关的企业基本上是谢绝的,哪怕出的价格再高。”在他看来,当下园区的市场竞争非常激烈,如果一个创意园区没有一定的产业集中度,没有一定的行业号召力,那末整个品牌的平常运营品质都会遭到影响。

  谈到规模,谈到并购,潘祥胜照旧坚持一贯的态度,希望“一步一个脚印去走”。

  他希望以健康的步伐来做大规模,而不是通过快速扩张复制来实现,更加不会为了并购去并购,不会为了资本市场去并购,他所作的每个选择,一定是和发展理念、产品、发展方向相对一致的。

  不赚钱就是瞎折腾

  我们总说办公业态常常与商业、休憩、艺术等业态相结合,是一种多元发展的业态。但在潘祥胜看来,办公业态类似于地产服务行业,既不能称之为地产行业,也不能说是服务行业,而是两者的结合。

  无论归属于哪个行业,做企业都是需要盈利的,否则就是瞎折腾。潘祥胜以略带激动的口吻说道:“一个企业如果做一件事情不赚钱就是在犯罪,由于你在做事的时候就是在利用社会资源,不赚钱就没办法回馈社会,不赚钱就不会用心。”

  潘祥胜直言,做企业要赚钱,但也不能够仅仅为了钱,还要考虑企业未来发展,怎么对社会有好处,怎么对投资方有交代,怎么对社会有正向影响,怎样让这个企业长期走下去。

  办公行业属于利润相对比较薄的行业,“但是稳定,会有积累,如果你把它当做一项事业来做,会给你带来比较大的舞台和平台。”这也是潘祥胜选择这个行业的较大原因。

  “在我们这个行业几乎很难构成大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的情况。”潘祥胜调整了一下坐姿,继续说道。

  他还用住宅行业进行类比:“中国住宅行业发展了这么多年,也没有谁做到一家独大。办公行业聚集度会愈来愈高,但是很难在短期内形成寡头市场。”

  但是随着大量开发商和资本方不断的进入办公行业,这个市场已经变得腥风血雨,用潘祥胜的话来讲就是“面粉贵过面包”。

  面对日趋增加的竞争者,潘祥胜表示,大树下不会随波逐流,“我们有自己的判断体系,项目能不能拿,能不能做,我们完全根据自己的判断来做,不会去哄抢。”

  潘祥胜:这个很有讲求,由于做创业园区很重要的一点是我们朝哪个方向发展,或说我们做这个企业的最终目标是什么。我也是40岁的人,纯洁为了赚钱不是我的目的,过了这个时间段只为赚钱没意义,还是想做一些事情。

  另外,我们这个行业属于利润相对比较薄的行业,但是稳定,会有积累,如果你把它当做一项事业来做,会给你带来比较大的舞台和平台,这是我觉得这个行业不错的一个缘由。

  我们就想怎样去做,怎样让企业发展得更好,归根结柢还是回到我们服务的客户。怎样服务好客户呢?有什么样的理念才能服务好他们?

  关于这个品牌的名字,我们头脑风暴了大概半年,想了很多名字,要么能够很贴切的反映企业目标和理念,但是不够亲和,或者说不够有穿透力;要么很文艺,但是又感觉不是那末回事。

  我们这个项目做到前期的时候,因为对绿化和环境的要求非常高,想给客户营造一个自然的办公环境,一个很舒适的环境,所以花了很多的钱买了两棵大树。运过来种下去后,我们在那里一站,然后“大树下”的灵感就产生了。

  当时说“大树下”的时候,大家还没有感觉,晚上继续头脑风暴,又想了很多名字,突然我想:今天我们在大树下好像说了三个字“大树下”,大家想一想这个名字怎样。这个话一说出来以后,没过几秒大家都说就用这个名字,一致通过。

  因为大树下的含义太广了,名列前茅,我们是做空间的,提供一个平台,提供一个空间给客户作为一个庇护场所;第2,我们希望为客户提供服务,能够给客户一些支撑;第三,能够反映出我们想营建一种产品的特性,寻求自然,追求环境,追求温度;第四,寓意很深入,生机盎然。

  所以,无论是从企业的发展方向、目标,还是我们的企业理念、客户感受来看,这个名字都太棒了。

  名字出来以后,我们进行了一些调研,很快被市场接纳认可,识别度相当高。这个名字我们真的想了很久,希望这个名字能够伴随着企业一直走下去,能够经得住时间的考验。

  很多名字很酷,但可能过几年就不适合了,这个名字无论是放在以前还是未来都是个很不错的名字。

  潘祥胜:我们这个项目整体位置,大的区位不偏,小的位置有点偏。你走进来的这条路是条巷子,而且不是直巷子,七拐八拐。

  我们来看这个物业的时候,这条巷子坑坑洼洼的,1下雨到处都是水,这条路都是我们修的,路边的绿化也是我们栽的。

  这边原来是汽车修理厂,我们过来的时候只有两栋楼,一栋是这栋楼,还有旁边的一栋白领公寓。业主方当时已出租半年了,来看的客户也特别多,但是没租出去,我们来看后觉得有信心做下去。由于我们做过两三个这样的巷子里面的项目,而且都成功了。他人不敢拿,我们敢拿,由于我们知道能够做成功。

  潘祥胜:每一个项目都要做详细的调研、论证和市场定位。龙湖项目我们没有产业定位,为何没有产业定位?由于有比产业定位更好的方向。

  人们为什么去龙湖天街?我们调研发现,虹桥商务区是未来中国连接世界一个非常重要的区域,而且是在大力发展的一个区域,马上要进入展览会了,这也是国家要大力发展的一个产业。

  它是个窗口,它的发展我们认为会一年一变样。在这种急速发展的情况下,如果我们现在不进入,未来想进入很难了,或说成本不一样了。所以这就是为什么我们进入龙湖天街,而且一下子租两个层面的重要原因,两层将近8000平方米。

  他人以为我们是联合办公产业,就算我们是联合办公产业,也是那里体量较大的,其他联合办公品牌面积都在两三千平方米左右。即便市场错误以为我们是联合办公产业也没关系,我们也要做那个区域联合办公产业的旗舰店,把那个市场作为战略市场来经营。

  为何没有做产业定位?因为我们调查发现,这个地方和内地的连接度非常深,租房或者买楼的客户一方面是大型企业作为总部,在这里建立企业形象,更大一部分是内地城市的企事业单位在这里设立分公司和办事处。因为上海是一个窗口,而且在虹桥火车站、机场旁边,交通非常便捷。

  潘祥胜:我们为什么扎根这个行业?就是因为这个行业能够做出规模。

  这个行业每一年都是加速度发展的,比如我们刚起步的时候一年做一个项目,第2年团队成熟了,有一定力量了,就一年做两个项目,到第三年可以做三个、四个,后面会是阶梯式的增长。但是这类增长建立在团队和产品力、品牌力发展基础上,包括其他城市的发展也必须到达一定的阶段。

  我们也需要做范围,但是这种范围不是通过快速扩张复制来实现的,一定是团队培养好再去扩大。

  自进入这个行业以来,我们操盘的项目没有一个失败的,都是成功的。

  名列前茅,由于对每一个项目的要求比较高,另一方面,对投资人和员工负责,每个项目都有引进战略投资方。

  第2,如果项目没成功对于员工来说也是很大的打击,我们希望以健康的步伐来做大规模。用资本的钱是一把双刃剑,可以用资本的钱,但是要违背行业的发展规律去做一些事情。

  潘祥胜:从投资项目的角度来说,我们每一个项目会做一个总投资预算,还有现金的投资预算,因为总投资和现金流是两个概念。

  项目正式投入运营之前,我们的现金投资都是够用的,项目正式投入运营以后,我们的现金流就是正向的,不会去冒险赌后面的事情,资金都会准备好。

  我们这种项目的利润率不算高,为什么说这个行业是薄利行业?我们这样的项目平均回收周期是四到五年,长的乃至是五到六年、七到八年都有。这就决定了我们获得项目的租赁期限要能够达到一定的年限,否则做这样项目的意义就不存在了。

  资本市场有好几家找了我们,但我做这个企业的想法,还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。我有很多朋友都是做资本的,他们说得很直接,我可以帮你,也可以注入资金,但是时间不长,多少年以内要退出,要有利润。

  我跟他们分析:名列前茅,我们不是互联产业;第2,我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果依照你们的要求,做出来的产品就会粗制滥造,较好的发展结果就没办法控制。

  由于写字楼细分市场现在做得越来越精细化,如果完全套用标准化的情势来做,很可能把自己做死。

  我自己一步一个脚印先走几年,等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后,我们再考虑怎么去走。

  潘祥胜:不是说不涉及,而是要做,就做得有特点。联合办公行业概念性的东西太多,大家都在谈概念,谈未来,但是一直没有找到适合的运营模式和盈利模式,这是非常严重的资源浪费,对投资方的不负。

  做得越多,浪费的存量空间越多,浪费资金越多。为何之前支持?是因为政策导向,如果培养两三年还看不到成效,为什么还要培育?之前会鼓励和扶持联合办公企业,现在已没有扶持了,如果再没有正向的改变,鼓励都谈不上。

  这就是玩概念,这个行业绝对会分化,而且会变异,如果不变异,不寻求突破,走不下去。

  比如说目前联办市场内很多空间都是亏损的,亏损为何还要做呢?一个企业如果做一件事情没有盈利,那末在服务与运营上是很难长时间保证品质的。

  当然,对玩资本的人来说是另外一个概念,玩资本的人就像共享单车、共享汽车一样,联合办公也是共享经济的一部分,迅速炒作,迅速扩大市场份额,迅速形成行业领头行业,迅速对接资本市场上市,以资本化的方式套现,但是未来呢?

  做企业不能够仅仅是为了钱,还要考虑企业未来发展,怎样对社会有好处,怎么对投资方有交代,怎么对社会有正向影响,怎么让这个企业长时间走下去。

  如果只是想迅速做大构成行业领头地位,上市成功套现,以这个为名列前茅目标不是做企业。

  固然,每个企业都有权选择自己的发展道路,他人有他人的路,而我要走自己的路。

  撰文:龚丽欣,杨晓敏 审校:徐耀辉

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